Bahía Blanca | Jueves, 28 de marzo

Bahía Blanca | Jueves, 28 de marzo

Bahía Blanca | Jueves, 28 de marzo

Es más caro alquilar en la zona que en Bahía

Las casas en alquiler más caras -en promedio- se encuentran en Patagones.
Fotos: Pablo Presti y Archivo La Nueva.

Hernán Guercio

Producción: Agentes informativos en la zona

laregion@lanueva.com.ar

   Una casa de dos dormitorios puede llegar a costar -en promedio- hasta 2 mil pesos más en algunas ciudades de la zona que en Bahía Blanca, de acuerdo a un relevamiento llevado a cabo desde La Nueva.; y esa diferencia se puede ver aumentada si se suman cuestiones como el contar con comodidades como garage o quincho.

   En departamentos de uno y dos dormitorios se da una situación similar, aunque en ese estamento esta ciudad no queda tan atrás en el listado.

   Concretamente, las casas en alquiler más caras -siempre hablando en promedio- se encuentran en Carmen de Patagones, lo mismo que los departamentos de uno y dos dormitorios. En viviendas, en el segundo lugar del listado se encuentra Coronel Pringles; y en departamentos de una y dos habitaciones, Punta Alta.

   Lejos de un supuesto estancamiento del mercado inmobiliario en nuestra ciudad, esta realidad se encuentra íntimamente relacionada con cuestiones propias y particulares de cada localidad. Así, tallan situaciones como la proximidad con otras poblaciones, la bonanza del campo o el tratarse de un lugar turístico, por ejemplo.

   Según referentes del sector, los valores que se manejan en Bahía Blanca se encuentran dentro de la media del sudoeste bonaerense, con un valor inferior al que deberían tener respecto a la inflación y al aumento del costo de vida; pero aún están lejos de lo que se pide en otros lugares.

   En promedio, una casa se puede pagar entre 5.500 y 8 mil pesos mensuales; mientras que un departamento en Barrio Universitario puede costar 4.500/5.500 con un dormitorio, y hasta 6 mil si posee dos habitaciones.

   En la zona, estos valores se ven modificados por diversas cuestiones, y en muchos casos el piso de valores en que se comienzan a negociar los alquileres, terminan situando a Bahía Blanca entre las localidades menos caras. Por supuesto, esta afirmación va perdiendo veracidad cuando se incluyen barrios como el Centro, Palihue o Patagonia, por nombrar algunos.

   Por ejemplo, en Carmen de Patagones los valores de las viviendas están directamente influenciados por su proximidad con Viedma y su condición de capital rionegrina: quienes no pueden acceder a una casa allí, terminan yendo al otro lado del río Negro, y pagando valores muy por encima del promedio regional.

   Una casa de dos dormitorios por esta zona se puede alquilar desde unos 8 mil pesos mensuales; pero si se busca una vivienda que además cuente con quincho o con garage, hay que pensar en desembolsar 10 mil pesos mensuales, por lo menos.

   Punta Alta es otro caso especial. Allí, los precios se indexan con los sueldos elevados que se pagan en la Base Naval Puerto Belgrano, y por la falta de viviendas en general en todo el país.

   En esta ciudad, la base de alquiler es muy alta y el techo es muy bajo: para alquilar una casa de dos dormitorios, hay que empezar a hablar desde 6 mil o 6.500 pesos, para llegar a 12 mil; un departamento cuesta prácticamente lo mismo.

   Según Javier Piñero, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Bahía Blanca, el valor de los alquileres en la ciudad no está entre los más altos de la región, sino en el promedio.

   “Tenemos un mercado equilibrado, con valores que, en la mayoría de los casos, han terminado siendo superados un poco por la inflación o el costo de vida. No se advierten desfasajes ni hubo un corrimiento de precios especulativo. De hecho, en los últimos años el aumento promedio fue del 30%”, señaló el dirigente.

   En contrapartida -explicó el directivo bahiense- en la región hay valores de alquiler elevados, impulsados por el crecimiento de algunos sectores claves, entre ellos el campo, o la recomposición salarial que han tenido algunos gremios.

   “Seguramente más de uno se va a sorprender con los valores de alquiler y venta que se consigan en algunos lugares de la región, porque al campo le está yendo bien y hay un segmento que lo puede pagar”, dijo.

   Piñero aclaró que las realidades difieren “de localidad a localidad”.

   “En Coronel Suárez, por ejemplo, los valores de las propiedades son más caros que en Bahía Blanca. En propiedades similares, hablamos de un 15% a un 20% más en el valor del alquiler”, puntualizó.

   “En Carmen de Patagones los valores también son altos, pero en este caso se da por el rebalse de Viedma. En la capital rionegrina los precios son altos por el mayor poder adquisitivo general; entonces la gente busca alquilar del otro lado del puente del río Negro pero, como no hay mucho disponible, se elevan los precios. En la comparación, los valores que se pagan en Bahía Blanca terminan siendo más bajos”, sostuvo Piñero.

Los valores quedan por debajo del índice de inflación

   El aumento de la inflación en nuestro país es una influencia constante en el valor que se pide por los departamentos, más allá que los inmobiliarios consultados por este medio coincidieron en que hoy la media de los alquileres se encuentra por debajo del valor que debería tener.

   “Se incrementa la inflación y sube el costo de vida, pero los sueldos no aumentan de la misma manera. Si aplicáramos ese mismo aumento a los alquileres, la gente se terminaría yendo a otro lado”, reconocen.

   Agustín Mikeleiz, de la inmobiliaria tresarroyense Mikeleiz, reconoció que los aumentos en este distrito normalmente son de entre el 30% y 35% anual.

   “Se ha tomado como referencia lo que aumentado la inflación. Si ronda el 35%, se sube cerca del 30%: algunos aumentan 15% cada seis meses, y otros directamente lo hacen en forma anual”, dijo.

   Por su parte, Marina Marcalain, de Coronel Suárez, explicó que en un contexto inflacionario, es todo un problema mantener el valor real del alquiler en el tiempo, sin perjudicar ni beneficiar al locador ni al locatario.

   Por ello, aclaró, se incluye una cláusula que indique que, en caso de desfasajes económicos, las partes se sienten a negociar.

   “Muchos propietarios exigen un incremento mayor en sus alquileres, pero la realidad de nuestra comunidad es que los sueldos de los trabajadores no se han visto incrementados en mayor proporción, razón por la cual se apela a que el propietario comprenda que no se puede exigir más”, dijo.

   Desde Guaminí, el martillero Carlos Flaherty reconoció que desde hace algunos meses se está dando un aumento inusitado en los alquileres en esta ciudad, producto de la radicación de algunas empresas.

   “Como la oferta es poca, los valores se han disparado. En agosto del año pasado, los precios se emparejaron con la inflación, pero a partir de ahí comenzaron a ajustarse a medida que la oferta se iba achicando. En este momento prácticamente no nos queda oferta y la demanda es muy grande”, explicó.

   Hasta mediados del año pasado, alquilar una casa tipo costaba entre 3 mil y 4 mil pesos en Guaminí; sin embargo, ese valor hoy se encuentra entre 6 mil y 10 mil pesos.

   En Villarino, más allá de las obvias diferencias que existen entre el sur -el sector de riego- y el norte -el de secano-, se calcula que los alquileres aumentaron mas del 25% en el ultimo año.

   En este distrito, los valores que se piden de alquiler son directamente influenciados por la época productiva tanto de la cebolla como del ajo, con la llegada de trabajadores golondrina.

Escasa oferta y mucha demanda: precios que suben

   Para Gonzalo Angos, propietario de Angos Inmobiliaria, en Viedma, Carmen de Patagones y San Blas, la realidad marca que la escasa oferta que hay de viviendas y departamentos en alquiler, no llega a satisfacer la gran demanda existente.

   “Lo poco que hay, sale muy rápido; y esto marca la necesidad de viviendas que existe. Cuando hay aumentos se da una rotación, es cierto, pero eso termina provocando que se consolide el precio más alto”, explicó.

   Gabriel Camandona, de Camandona Inmobiliaria, en Pigüé, sostuvo que desde 2014 los precios subieron entre 60% y 70% en esta ciudad, influenciados por la falta de viviendas, el difícil acceso a los créditos y el alto precio de los terrenos.

   “Hay mucha demanda de alquiler con respecto a la oferta; y por eso los precios siguen en alza”, señaló.

   María Graciela Sommer, martillera y corredora pública de Carhué, afirmó que en la cabecera de Adolfo Alsina no quedan muchos inmuebles para alquilar, y reconoció que los valores que se cobran se encuentran un poco atrasados.

   “Al no haber aumento de sueldos, el mercado toma como referencia el incremento de la canasta familiar y lo traslada a la parte inmobiliaria: en este caso, a los alquileres y a la venta de inmuebles. Con respecto al aumento que se lleva a cabo en forma semestral, estamos en un 15% por semestre, que termina siendo acorde a la inflación”, dijo.

   Para José Llinares, martillero y corredor público de Coronel Dorrego, los reajustes que se vienen registrando en los últimos años en este distrito oscilan entre el 25% y 30% anual. Además, reconoció que las propiedades que más aumentaron su valor fueron las de uno o dos dormitorio, que son las que mayor demanda tienen.

   “Hoy es muy difícil acceder a los terrenos debido al alto valor que tienen, ni tampoco hay nuevos planes de vivienda. Si las líneas crediticias permanecieran por algún tiempo razonable, daría lugar a que se vaya reacomodando muy lentamente la oferta y la demanda en una forma más equilibrada, permitiendo que el precio de los alquileres no resulte algo inalcanzable para mucha gente”, señaló.

Monte Hermoso, un mercado muy peculiar

   En el contexto de la región, Monte Hermoso tiene un mercado de propiedades de alquiler muy peculiar. Esto se debe -explican los especialistas- a que casi no hay viviendas para alquiler permanente.

   “El 98% de lo que se alquila es para turismo. La ecuación es simple: en dos meses de temporada alta se obtiene una rentabilidad mayor que si se alquila 12 meses seguidos a un residente estable”, explica Javier Piñero, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Bahía Blanca, aunque con vasta experiencia en el balneario.

   La escasez de oferta lleva a pensar en una escalada de los valores, pero Piñero aclaró que el nivel general de ingresos no lo permite.

   “Los valores, pese a la escasa oferta, los regula el nivel general de salarios. Es decir, hay valores que no se pueden pasar porque no le alquilás la propiedad a nadie”, explicó.

“Por eso es tan complicado conseguir propiedades para alquilar en forma permanente. Al propietario le conviene más alquilar dos meses en verano”, dijo.

En cuanto a las familias que necesitan alquilar, Piñero dijo que se arreglan “como pueden”.

“Algunos hasta aceptan alquilar de marzo a diciembre, y dejar la propiedad en enero y febrero. En esos meses se arreglan en la casa de algún familiar o amigos”, dijo.

“Por eso el municipio ha avanzado con tanta fuerza en el loteo de tierras. El propio municipio hizo de gestor para que la gente acceda al Procrear”, añadió.

Por debajo de la rentabilidad esperada

   El titular del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la provincia de Buenos Aires, Carlos Esteban, aseguró a La Nueva. que el valor de los alquileres de vivienda en Bahía Blanca y la zona ha aumentado de acuerdo al índice de inflación y que, incluso, en algunos casos ha quedado atrasado.

   Además, recalcó que hoy la rentabilidad en nuestra ciudad se ubica en el 0,4% anual, un porcentaje al que calificó como bajo, sobre todo si se piensa que en algún momento llegó a ser del 0,8%.

   “Los alquileres están un poco abajo, y el índice de inflación está por encima”, resaltó.

   “En los últimos años, las viviendas se han ido actualizando de acuerdo al costo de vida; ni más ni menos. Esto se da también porque los sueldos no se han elevado, y la gente no puede pagar”, agregó.

   Esteban descartó aquellos comentarios respecto de la poca rentabilidad que puede tener el alquiler de una propiedad, comparándolo -por ejemplo- con un plazo fijo bancario.

   “Para que el plazo fijo mantenga su valor, es necesario agregarle más dinero; pero la propiedad mantiene su valor. En los últimos años, se valorizó más que el dólar”, explicó.

   El directivo dijo que en los últimos años ha habido una demanda estable de propiedades en alquiler, en la que se notó una merma de negocios en sectores específicos de la ciudad, como el barrio Universitario de Bahía Blanca.

   “En la actualidad tenemos una demanda general muy grande. Un fenómeno que venimos observando es que aquellas personas o familias de menor poder adquisitivo, para las cuales es difícil alcanzar la vivienda propia, terminan resignándose y eligen vivir en una casa que no podrían comprar con sus ingresos”, afirmó.

   Del mismo modo, explicó, muchos prefieren alquilar en zonas céntricas o seguras, antes que mudarse a una casa propia en sectores no tan cómodos o con problemas de inseguridad. Y descartó que el otorgamiento de créditos inmobiliarios -como Procrear- haya provocado una caída en los requerimientos de viviendas en alquiler.

   “Hoy desde el Estado se están buscando soluciones para que la gente pueda acceder a la vivienda propia, pero la gente está descreída. Además, vivimos en un país con muchos vaivenes económicos, y los créditos terminan siendo imposibles con una inflación creciente y sueldos que no acompañan”, explicó.

   Por último, reconoció que en la actualidad los se están firmando contratos de alquiler con un ajuste del 20% en forma anual.

   “Algunos podrán ajustarse cada seis meses, pero el porcentaje total por año tiene que estar en ese orden”, dijo.

Para José Llinares, martillero y corredor público de Coronel Dorrego, los reajustes que se vienen registrando en los últimos años en este distrito oscilan entre el 25% y 30% anual. Además, reconoció que las propiedades que más aumentaron su valor fueron las de uno o dos dormitorio, que son las que mayor demanda tienen.“Hoy es muy difícil acceder a los terrenos debido al alto valor que tienen, ni tampoco hay nuevos planes de vivienda. Si las líneas crediticias permanecieran por algún tiempo razonable, daría lugar a que se vaya reacomodando muy lentamente la oferta y la demanda en una forma más equilibrada, permitiendo que el precio de los alquileres no resulte algo inalcanzable para mucha gente”, señaló.